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楼市“供给侧”改革之路重启

时间:2016-05-14 03:14 出处:网络整理
当下楼市有四个方面需要纠偏,即“去行政化”异化为放任房价暴涨、投机炒作泛滥,“去库存”异化为楼市刺激,信贷宽松异化为楼市过度加杠杆,地方在去楼市依赖、控制房价上涨的“主体责任”不到位。逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化政策,是未来楼市
当下楼市有四个方面需要纠偏,即“去行政化”异化为放任房价暴涨、投机炒作泛滥,“去库存”异化为楼市刺激,信贷宽松异化为楼市过度加杠杆,地方在去楼市依赖、控制房价上涨的“主体责任”不到位。逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化政策,是未来楼市调控的主基调。

当下楼市有四个方面需要纠偏,即“去行政化”异化为放任房价暴涨、投机炒作泛滥,“去库存”异化为楼市刺激,信贷宽松异化为楼市过度加杠杆,地方在去楼市依赖、控制房价上涨的“主体责任”不到位。逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化政策,是未来楼市调控的主基调。

一季度经济实现“开门红”以后,下行风险、系统性风险预期回落,“供给侧结构性改革”取代稳增长,再次成为政策重心。现在的主流判断是,中国经济未来走势既不是“U”型复苏,更不是短期刺激实现的“V型”反弹,而是较长时期内的“L型”筑底。由于潜力足、韧性强、回旋余地大,经济下行底部有坚实支撑。作为经济企稳的最大功臣,要关注房价过快上涨、高杠杆和泡沫风险,住房政策取向也应回归到房子的功能定位上。据此,楼市开启了政策纠偏之路。

对各地楼市一季度的快速回升,应更多置于经济增长“老办法”(投资拉动)和杠杆推动的逻辑下解读。重点城市房价暴涨,泡沫成分很大,在当前面临的多个“风险点”(如过剩产能、债务、汇市、不良贷款等)中,最需警惕的是楼市泡沫风险。为此,该全面检讨当前楼市政策,一是“去行政化”(退出限购、取消房价干预和准入及资质审批等)不能被异化为纵容投机及杠杆炒作、房价泡沫化的“不作为”所掩盖,背后折射的是,很多地方政府不愿直面刮骨疗伤的“供给侧”改革,继续指望房地产。

二是还原“去库存”的本来面目,即通过人的城镇化“去库存”,而非通过加杠杆“去库存”,逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。因此,要对此前央行提出的“中国居民家庭杠杆率不高,有加杠杆空间”适度纠偏。楼市区域“大分化”的背景下,鼓励“加杠杆”的结果,只能是重点城市房价暴涨和楼市泡沫化;同时,这也是对此前“去库存”在地方“走样”的纠偏。

三是货币政策在楼市结构性宽松宣告结束。一季度,货币政策在支持稳增长,特别是去库存上非常积极。全国新增社会融资、分别为4.61万亿、6.59万亿元,均创历史同期最高水平。其中,新增贷款有近三分之一(1.5万亿)投向了房地产,新增贷款的多增部分(9300亿)中有近一半(46.3%)投向了住房按揭。房贷余额增加了1万亿,而2015年全年新增房贷不过2.66万亿。

由此,“楼市+信贷”的金融加速器效应扩大了投资乘数,这是经济“开门红”的基本逻辑。但是,“老办法”引发了对旧模式复归的诟病和高杠杆的担忧,“新型城镇化+去库存”演化为“加杠杆+去库存”。以史为鉴,楼市加杠杆,应上升到系统性金融风险源头的高度看待。去年6月的沪深股市巨震已证明,通过加杠杆刺激某一市场非但得不偿失,且后患无穷。由此,此前被视为去库存利器的“加杠杆”宣告结束。

四是住房政策开始向房子的“功能定位”回归。从本源上看,房子是给人住的,这个定位不能偏离,人的城镇化和“去库存”是相互融合的。有了这样的融合,“十三五”规划提出的建立以面向新市民住房需求的住房制度才有望“落地”。近期,国务院培育和发展住房租赁市场的顶层设计构架“出炉”,住建部提出了构建租赁市场发展的长效机制6条措施,事实上这是对此前导向、“重售轻租”的住房制度的纠偏。对农民工及新毕业大学生来说,租房是第一选择,甚至是长期选择。

目前,高涨的房价已筑起了极高的成本。春节后,猪肉和蔬菜价格创新高,这与人工、物流仓储和铺面成本上升脱不了干系,背后则与年后“租金重订”相关。自有统计数据以来,房租已连续上涨5年。在集中了4000万左右外来人口的京沪穗深,商品住房平均月租金每平方米在25至70元,套均70平方米的商品住房,月租金在2000至5000元。去年,农民工月收入才3072元,不少大学毕业生的月薪甚至低于农民工。#p#分页标题#e#

高租金和高房价是城镇化的最大障碍。在深圳,新毕业大学生在城中村寄身、创业已成常态,但低租金的城中村却在轰轰烈烈的旧改中迅速萎缩、消亡。人才流失也经常见诸报端。笔者时常获悉,某总部企业就业人才,宁愿选择其他城市分公司而不选择深圳。近期,华为和中兴一大部分总部将分别迁往东莞和河源,高房价或是“罪魁祸首”。

综上,当下楼市政策纠偏集中在四个方面,即“去行政化”异化为放任房价暴涨、投机炒作泛滥,“去库存”异化为楼市刺激,信贷宽松异化为楼市过度加杠杆,地方在去楼市依赖、控制房价上涨的“主体责任”不到位。由此可见,政策全面纠偏,也意味着楼市“供给侧”改革之路重启,具体内容包括户籍、土地、财税等新型城镇化改革;面向新市民、降低城镇化成本,以“购租并举”为主要内容的住房制度改革;地方主动作为,将精力更多地放在去产能、去杠杆和降成本等“供给侧”改革上。

逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策,是未来楼市调控的主基调,这要求强化地方政府的主体责任。由此,未来热点二线城市楼市紧缩案例会越来越多。在资金层面,一季度40%的新开工项目增长需后续资金投入,新型城镇化需要低成本的环境,也要防止高杠杆风险“硬着陆”,再考虑到“适度扩大总需求”也是宏观调控基调之一,货币和信贷适度扩张是需要的。总之,基于着力推进楼市“供给侧”改革的大背景,需求端不会突然和过度收紧。

(责任编辑:DF155)

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